不動産の物件紹介文を
生成AIで作る規約に沿う指示文と確認表

物件紹介文を生成AIで作るときは、AIに文章を考えさせる前に、物件資料で確かめた事実だけを入力表にまとめ、その範囲で書かせます。

AIは「格安」「最高」のように広告の決まりで使い方が決まっている言葉や、資料で確かめていない「日当たり良好」のような評価を自然に足すことがあり、そのまま掲載すると事実と違う広告になるおそれがあるためです。

この記事は、ポータルサイトやチラシの紹介文を毎週何件も書いている、不動産会社の営業担当者や店長向けです。

不動産の表示に関する公正競争規約の原文で確認した決まりを整理し、入力表、そのまま使える指示文、掲載前の確認表を順に示します。

記事内の物件は架空の設計例です。AIツールの性能を測った結果や、弊社が支援した会社の実績ではありません。

この記事で分かること

• AIは下書きの担当とし、事実の確認と掲載の判断は担当者が持つ形にします
• 「最高」「格安」「完璧」のような言葉は不動産広告の禁止用語と呼ばれることがありますが、表示規約上は、根拠となる資料があれば使える「特定用語」です
• 空欄の項目は、AIが推測で埋めないよう「記載なし」と入れておきます

AIと担当者の役割分担

AIに任せやすいのは、確認済みの事実を読みやすい順番に並べ、媒体の文字数に合わせて言い回しを変える作業です。

一方で、どの事実を載せてよいか、その表現に根拠があるかを決めるのは、広告を出す不動産会社の仕事です。

AIは下書きの担当とし、事実の確認と掲載の判断は担当者が持つ形にします。

この分け方にすると、AIの文章が多少ぎこちなくても、事実と違う広告が出る危険は担当者の確認で減らせます。

AIに書かせる前に確認する、
広告表示の決まり

不動産広告の細かい決まりは、業界団体がつくり、公正取引委員会と消費者庁長官の認定を受けた不動産の表示に関する公正競争規約（以下、表示規約）と、その施行規則にまとまっています。

ここでは、AIが書いた紹介文で問題になりやすい決まりだけを、原文の条文番号付きで紹介します。条文は2026年10月9日に、不動産公正取引協議会連合会が公開している規約集（PDF）で確認しました。

地域の協議会の運用や個別の判断が必要な表現は、所属する団体や公正取引協議会に確認してください。

特定用語を使うには根拠が必要

「最高」「格安」「完璧」のような言葉は不動産広告の禁止用語と呼ばれることがありますが、表示規約上は、根拠となる資料があれば使える「特定用語」です。

表示規約第18条第2項は、根拠を示す資料を持っていない限り使ってはいけない用語を6つの種類に分けています。

原文はそれぞれの種類に「等」を付けており、上の表の言葉だけが対象ではありません。第4号には、自社だけが扱っていると受け取られる言い方も例として挙がっています。似た意味の言い換えも同じように扱います。

生成AIに「魅力的な広告文」を頼むと、「超お買い得」「抜群の住環境」のような強調の言葉が混ざることがあります。指示文で使用を止め、出力後にも式で探す二段構えにします。

徒歩分数の計算方法

施行規則第9条第9号は、徒歩の所要時間を道路距離80mにつき1分で計算し、1分未満の端数は1分にすると定めています。

道路距離620mなら、620÷80＝7.75なので「徒歩8分」です。AIに地図の印象から分数を書かせず、担当者が測った道路距離から計算します。

Excelで計算する場合は、道路距離（m）がB2にあるとして、次の式で切り上げた分数を出せます。

=ROUNDUP(B2/80,0)

同じ条の第7号は、道路距離や所要時間を表示するときに、起点と着点を明示することも求めています。マンションの起点は建物の出入口、駅の着点は施設の利用時間内に常時使える駅の出入口です。時間帯によって使えない門や通路を前提に距離を短くしないよう、経路も確認します。

新築の条件を確かめる

表示規約第18条第1項第1号は、「新築」を建築工事完了後1年未満で、居住の用に供されたことがないものと定めています。

完成から1年を過ぎた未入居の物件をAIが「新築」と書いても、文章の上では不自然に見えません。完成年月日と居住歴を確認し、新築と書いてよいかを担当者が判断して入力します。不明な場合は「新築」と書きません。

畳数、周辺施設、
写真にも決まりがある

施行規則第9条第16号は、居室の広さを畳数で表示する場合、畳1枚あたり1.62㎡以上で計算すると定めています。

壁心面積21.5㎡のLDKなら、21.5÷1.62＝約13.27です。13.3畳と四捨五入すると1枚あたりが1.62㎡を下回るため、切り捨てて「約13.2畳」と書きます。Excelでは次の式になります。壁心面積（㎡）がC2にあるとした例です。

=ROUNDDOWN(C2/1.62,1)

スーパーやコンビニなどの商業施設は、同じ条の第31号により、現に利用できるものを道路距離か徒歩所要時間とあわせて表示します（将来確実に利用できる施設は、整備予定時期を明示すれば表示できる例外があります）。「近くに商業施設が充実」とだけ書かせず、施設名と距離を入力表から入れます。

写真は、同じ条の第22号で、取引する物件のものを使うことが原則です。他の建物の写真を使える場合も、その旨の明示など条件があります。

成約後は掲載を止める

表示規約第21条は、実際には取引できない物件や、取引する意思がない物件の広告表示を禁止しています。

同じ規約集に載っている「おとり広告ガイドライン」は、広告に表示した物件が成約済みである場合を、取引の対象となり得ない物件の例に挙げています。掲載後に契約済みとなった物件を削除しないまま更新を続けた例も、インターネット上のおとり広告として示されています。

紹介文をAIで速く作れるようになっても、成約後に掲載を止める作業が遅れれば、この決まりに触れることになります。文章の作成と同じ表で、掲載中・成約済み・条件変更を管理します。

AIへ渡す物件の入力表

入力表は、販売図面や物件資料から担当者が転記し、確認した日付を残す表です。AIへは、この表の行だけを貼り付けます。貼り付ける前に、売主や入居者の氏名・連絡先、社外に出せない資料の内容が入っていないかを確かめます。

次の例は、架空の中古マンションの入力表です。項目名は自社の物件管理の画面や販売図面に合わせて変えて構いません。

スーパーの距離350mは、350÷80＝4.375なので切り上げて徒歩5分としています。

「書いてはいけないこと」の欄で未確認の評価を足さないよう指示し、出力後も担当者が入力表と照合します。空欄の項目は、AIが推測で埋めないよう「記載なし」と入れておきます。

そのまま使える
物件紹介文の指示文

次の指示文は、ChatGPT、Gemini、Claudeなど、社内で利用を認めた対話型の生成AIに貼り付けて使う設計例です。【物件情報】の下に入力表の内容を貼ります。

あなたは不動産会社の広告担当です。
下の【物件情報】だけを使って、物件紹介文の下書きを作ってください。

【守ること】
1. 【物件情報】に書かれていない事実（設備、周辺施設、日当たり、眺望、静かさ、治安、将来の価格など）を足さない。
2. 数字（価格、面積、距離、徒歩分数、年月）は【物件情報】の表記のまま書き、計算や丸めをし直さない。
3. 次の言葉と、似た意味の言葉は使わない：
   最高、最高級、極、特級、買得、掘出、土地値、格安、激安、破格、特安、投売り、安値、バーゲン、
   完全、完ぺき、絶対、万全、日本一、日本初、業界一、超、他に類を見ない、抜群、特選、厳選、完売、
   「この会社だけ」「ここにしかない」のように他社より優れていると受け取られる言い方、
   駅近、閑静、日当たり良好、眺望良好
4. 「新築」は【物件情報】に担当者の「新築に該当する」という判断がある場合だけ使う。不明・該当しない場合は使わない。
5. 徒歩分数を書くときは、駅名や施設名と一緒に書く。
6. 誇張せず、【物件情報】の事実から言える範囲で、住む人の生活の場面が分かる文にする。
7. 面積は【物件情報】にある「壁心」「登記」などの区分も一緒に書く。

【出力】
A. ポータルサイト用：200字以内
B. チラシ用の見出し：20字以内を3案
C. 確認メモ：文章に使った【物件情報】の項目名を箇条書きで列挙し、
   使わなかった項目があれば理由を1行で書く

【物件情報】
ここに入力表の内容を貼り付けます。

3番の言葉の一覧は、表示規約第18条第2項の例示を中心に、根拠の確認が必要な評価語を足したものです。規約上は根拠があれば使える用語もありますが、AIの下書きでは一律に止め、使う場合は担当者が根拠と一緒に書き足します。

「駅近」「閑静」「日当たり良好」「眺望良好」は第18条の例示ではなく、規約で一律に禁止されている言葉でもありません。担当者が根拠を確認していないまま、AIが雰囲気で書きやすい言葉なので、この指示文では止めています。

出力の見本と、見るべきところ

次の文章は、上の入力表に沿って弊社が手で作った見本です。特定のAIで実行した結果ではありません。

A. ポータルサイト用
○○駅まで徒歩8分（620m）の2LDK・58.32㎡（壁心）の中古マンションです。
2025年に浴室とキッチンを交換しています。食洗機と浴室乾燥機があり、
洗い物と浴室での衣類乾燥を設備に任せられます。宅配ボックス付きで、不在時の荷物も受け取れます。
スーパー△△まで徒歩5分（350m）です。価格は3,480万円です。

B. チラシ用の見出し
・○○駅徒歩8分、2LDKの中古マンション
・2025年に浴室とキッチンを交換済み
・食洗機・浴室乾燥機・宅配ボックス付き

C. 確認メモ
使った項目：物件種別、価格、間取り・専有面積、最寄駅・道路距離、商業施設、設備、リフォーム
使わなかった項目：完成年月、畳数（200字以内の紹介文では省略）
新築に当たるか：該当しないため「新築」は使いませんでした。
書いてはいけないこと、確認日・確認者は、文章の材料ではなく確認用として扱いました。

次は、新築の確認欄を加える前の指示文と入力表を、弊社で生成AIに渡して1回試した出力の全文です。現在の入力表の「新築に当たるか」は、この試行には含まれていません。ChatGPT・Gemini・Claudeの画面で試したものではなく、使うサービスや回によって出力は変わります。

A. ポータルサイト用

○○駅・620m（徒歩8分）、スーパー△△・350m（徒歩5分）の中古マンション。2LDK・58.32㎡（壁心）、LDK 約13.2畳（壁心21.5㎡）です。食洗機が食後の片付けを助け、宅配ボックスで荷物を受け取れます。浴室乾燥機も備えています。2025年に浴室とキッチンを交換。完成年月は2009年3月、価格は3,480万円です。

B. チラシ用の見出し

- 食後の片付けを助ける食洗機
- 宅配ボックスのある2LDK
- 2025年に浴室とキッチンを交換

C. 確認メモ

文章に使った項目：

- 物件種別
- 価格
- 間取り・専有面積
- 畳数
- 完成年月
- 最寄駅・道路距離
- 商業施設
- 設備
- リフォーム

使わなかった項目：書いてはいけないことは執筆上の制約として守り、確認日・確認者は内部の確認情報のため紹介文には記載していません。

この出力では、数字・設備・距離はすべて入力表と一致し、使用を止めた言葉も入っていませんでした。「食洗機が食後の片付けを助け」は設備の用途の説明で、入力表にない性能は足していません。1回うまくいっても次も同じとは限らないため、毎回の照合は省けません。

見本で見てほしいのは、文章の上手さより確認メモです。AIが使った項目を自分で書き出すため、担当者は入力表と1行ずつ照らし合わせられます。

確認メモだけでなく、本文を入力表の各項目と照らし合わせます。入力表にない設備や施設名が本文に出ていれば、AIが入力表の外から足した言葉です。その場で削除するか、資料で確認してから入力表に追加します。

賃貸物件でも、入力表の項目を賃料・管理費・敷金・礼金などに替えれば同じ指示文を使えます。例えば架空の賃貸アパート（1K・22.40㎡（壁心）、△△駅まで道路距離900m、2026年4月にエアコン交換）なら、900÷80＝11.25なので徒歩12分です。見本は「△△駅まで徒歩12分（900m）の1K・22.40㎡（壁心）のアパートです。エアコンは2026年4月に交換しています。」のように、入力表の事実だけで組み立てます。

掲載前に、担当者が
確認すること

AIの下書きを掲載する前に、次の確認を毎回行います。本文で説明した決まりを、次の6項目にまとめました。

用語の確認にExcelを使う

紹介文がA2にある場合、次の式は一覧の言葉が1つでも含まれていれば「確認する」と表示します。Excelの標準関数だけで組んだ式ですが、弊社のExcelで動作を試したものではありません。自社の表で数件試してから使ってください。

=IF(SUMPRODUCT(--ISNUMBER(SEARCH({"最高","極","特級","買得","掘出","土地値","格安","激安","破格","特安","投売","安値","バーゲン","完全","完ぺき","完璧","絶対","万全","日本一","日本初","業界一","超","他に類を見ない","抜群","特選","厳選","完売","駅近","閑静","日当たり","眺望","新築"},A2)))>0,"確認する","")

式の一覧は指示文の3番を中心にそろえ、新築の誤用も拾えるよう「新築」を足しています。どちらかの一覧を変えたら、もう一方も同じように直します。

この式は文字を探すだけなので、「超高層」、積極的の「極」、二世帯住宅の「完全分離型」のように問題のない言葉にも反応します。式は見落としを減らすための補助で、使ってよいかの判断は担当者が文章を読んで行います。

反対に、一覧にない言い換えは拾えません。気になる言葉が出てきたら、一覧に足していきます。

ポータル、チラシ、
SNSで書き分ける

同じ入力表から、媒体ごとの文字数と読み手に合わせた文章を作れます。媒体ごとの入稿ルールや文字数の上限は、それぞれの掲載先の規定を確認して指示文の【出力】を書き換えます。

物件の種類や媒体によって、表示しなければならない事項は表示規約第8条と別表で決まっています。紹介文はその一部であり、AIの文章で必要な表示事項を省けるわけではありません。

紹介文と掲載管理をつなぐ

月に数件であれば、入力表と指示文をコピーして使う方法で十分です。件数が増えると、転記の手間と、掲載を止める作業の漏れが目立ってきます。

例えば、物件情報を管理している表やシステムから入力表を自動で作り、AIの下書きと確認メモを同じ行に保存し、担当者が承認した文章だけを掲載用に出す、という流れが考えられます。

この場合も、成約や価格変更が入った物件は、文章の作り直しと掲載の停止を同じ画面で確認できるようにします。紹介文の作成を速くするより、古い条件の広告を残さない仕組みのほうが重要です。

問い合わせの返信や反響の管理まで含めて見直すなら、問い合わせ対応のAI活用も参考になります。不動産会社の業務全体でAIを使う範囲は、不動産会社向けのAI活用の案内で紹介しています。

まず1物件の入力表を作る

物件紹介文をAIで作るときに大事なのは、文章の上手さより、確認した事実だけを渡し、規約で使い方が決まっている言葉と数字を掲載前に確かめることです。

まずは今週掲載する物件を1件選び、入力表を埋めて指示文で下書きを作り、確認表で照らし合わせてみてください。どこで時間がかかるかが分かれば、次に自動化する作業が決まります。

まるっとAIでは、物件情報の管理表から紹介文の下書き、確認、掲載停止までの流れを、貴社の業務に合わせて設計・開発しています。